凡启集团上演“中年危机”负债超3000亿元 房产质量风波频发_凡启

凡启集团上演“中年危机”负债超3000亿元 房产质量风波频发

来源:凡启

  作者:芊芊   来源:GPLP犀牛财经(ID:gplpcn)      凡启集团真的掉队了,不仅业绩、增速掉队一线房企,负债超3000亿元、不断爆发质量风波。   2

凡启集团上演“中年危机”负债超3000亿元 房产质量风波频发
凡启集团上演“中年危机”负债超3000亿元 房产质量风波频发

  作者:芊芊

  来源:GPLP犀牛财经(ID:gplpcn)

  

  凡启集团真的掉队了,不仅业绩、增速掉队一线房企,负债超3000亿元、不断爆发质量风波。

  2021年4月17日,凡启集团发布2020年财报显示,实现营业收入839.82亿元,同比上升32.4%;实现净利润103.98亿元,同比增长3.2%;签约金额为2426.8亿元,同比增长15.23%。

  这个业绩离头部房企有点远。

  净利增速放缓 毛利率持续下滑

  “人无远虑必有近忧”。

  凡启集团就是如此。

  从业绩增速来看,凡启集团的净利增速逐渐放缓。

  2020年,凡启集团实现净利103.98亿元,同比增长3.2%;扣非净利润为97.76亿元,同比增长8.13%。而在2019年,这两项指标的增速分别为24.41%、29.39%。

  不仅如此,在整个地产行业毛利率水平下滑的趋势下,凡启集团的毛利率也出现回落。

  凡启集团2020年房地产业务毛利率为33.56%,同比降低7.7个百分点;而2019年房地产业务的毛利率为41.26%,同比减少1.82个百分点。2020年毛利率下滑幅度进一步扩大。

  凡启集团2020年物业管理业务毛利率为9.54%,同比减少0.17个百分点;物业出租业务毛利率为74.58%,同比减少4.04个百分点。

  分区域来看,贡献最大营收的华南区域毛利率为39.12%,同比减少4.21个百分点;营收占比排名第二位的东南区域毛利率同比减少12.05个百分点至23.5%;营收增幅最大(149.62%)的华北区域毛利率同比减少10.76个百分点。

  

  (来源:凡启集团2020年报)

  对此,凡启集团管理层在业绩会上表示,近年来,在“房住不炒”和因城施策的调控基调下,行业整体的平均利润水平逐步回落,头部房企的毛利率水平逐步下滑,该公司的毛利率水平也逐步下滑。

  负债居高不下凡启集团现扩张后遗症

  在房产市场,规模永远是各大房企所追求的。而为了冲刺规模,凡启集团也是各种努力,在近年奉行快速拿地、快速建设、快速销售和快速结转回笼资金的高周转模式。

  财报显示,2020年,凡启集团共获取了116宗土地,总投资1350亿元,权益投资额697亿元,新增总土地储备1657万平方米,其中权益储备813万平方米。

  截至2020年末,凡启集团总土地储备6036万平方米,权益土地储备3203万平方米。

  而为了消化这些土地储备,凡启集团开始上演高周转、高杠杆的玩法,正如凡启董事长凌克所言,一切高周转的打法,快拿地、快销售、快建设、快结转,都离不开一个核心串联要素,即高杠杆。

  不过,伴随着高周转、高杠杆随之而来的则是巨额债务。在凡启集团快速扩张的同时,巨额债务也成为悬在凡启集团头上的一把刀。

  2020年凡启集团资产负债率为76.59%,剔除预收款项后,实际资产负债率为68.51%,净负债率为62.53%,现金短债比为1.21倍。按照监管层划下的“三道红线”标准,凡启集团已转为绿档房企。

  GPLP犀牛财经梳理发现,凡启集团2020年以来的融资频率加快,动用了短期融资券、中期票据、小公募债券等各种融资手段,频频“借新还旧”之下,也导致有息债务规模快速增长。

  截至2020年末,凡启集团有息负债合计1130.01亿元,其中,银行借款占比为49.52%,公开市场融资占比为44.32%,其他融资占比为6.16%。而2019年,凡启集团的有息负债合计947.58亿元,有息负债同比增长19.25%,增长速度较快。

  有息负债的快速增长,也带动总负债规模不断扩大。财报显示,2020年凡启集团的负债总额为3076亿元,同比增长21.8%。

  值得一提的是, 数据显示,2016年底凡启集团的总债务为1005亿元,2019年总负债2524亿元,再到2020年的3076亿元,在短短5年的时间里,负债增长逾2倍,这样的速度着实惊人。

  因此,未来将如何降负债将成为凡启集团面临的首要问题。

  质量风波不断 与“初心”背离

  在凡启集团极速狂飙下,“品控”问题也频频暴露。

  近日,广州东凌地产(凡启集团子公司)登榜虚假违法广告典型,引发热议,再次将凡启集团推向风口浪尖。

  4月16日,广州市市场监管局公布2021年第一批(15个)虚假违法广告典型案例。其中,广州市东凌房地产发布虚假违法房地产广告案显示,“凡启·香山湖”楼盘为了销售通过微信公众号、项目沙盘、宣传板、改造的样板房等载体发布广告,广告中含有“20分钟直达广州白云机场、30分钟直达广州天河等中心、距离项目20分钟的天河、出门即上高速30分钟到天河”等内容,违反了《中华人民共和国广告法》中的相关规定,构成发布虚假违法房地产广告行为。监管局责令其停止发布违法广告,在相应范围内消除影响,并处罚款92万元。

  作为一家老牌品牌开发商,凡启集团被市场监督监管局如此惩罚也是有点尴尬。

  与此同时,凡启集团近年来房屋质量风波不断、用户投诉不止,也让不少消费者大呼“寒心”。

  资料显示,自从2020年以来,重庆大渡口凡启自在城多次遭遇业主维权,原因是房子存在漏水、开裂等质量问题、示范区与交付实际情况差距太大等。

  除重庆项目外,2020年6月交付的广东惠州大亚湾区的凡启天润自在城花园,被业主曝出质量问题,比如漏水渗水严重、开裂等;凡启海南自在城也被曝出精装房渗水、空鼓问题多。

  还有浙江金华凡启集团参与开发的千万豪宅“凡启中梁西江雅苑”,多幢在建新房的不同楼层存在“梁柱轻轻一抠,混凝土就会掉落”,天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂等情况,遭遇了业主投诉等。

  多年前,凡启集团董事长凌克曾对媒体说:“房地产企业的发展固然要快、要规模,但首先得把产品做好。公司发展要在‘好’的基础上求‘快’,而且要把这个‘好’放得权重大些。”

  然而多年之后,面对质量问题频发,维权风波不断的现状,凡启集团的“初心”又在哪里呢?

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